13 mei 2007

Economische groei bedreigt woningproductie

De huidige economische groei zorgt er voor dat bouwkosten van nieuwe koopwoningen dit jaar harder stijgen dan de verkoopprijzen. Gevolg hiervan is dat ontwikkelaars en bouwondernemers te maken krijgen met krimpende marges en hierdoor terughoudend zullen zijn met het starten van nieuwe woningprojecten. Wanneer grondeigenaren als boeren en gemeenten niet bereid zijn de grondprijzen naar beneden bij te stellen zal de toekomstige woningproductie flink dalen.

Dit concludeert NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in de recente Thermometer Koopwoningen. Hieruit blijkt dat door de economische groei de verkoopprijzen van nieuwe woningen dit jaar met vier procent zullen stijgen. Voor een gemiddelde nieuwbouw woning zal in dat geval 286.000 euro betaald moeten worden. Ongeveer 10.000 euro meer dan in 2006.

Belangrijk hierbij is overigens wat de hypotheekrente de komende tijd gaat doen. Bij een daling van de rente naar 3,5 procent kan de prijsstijging aanzienlijk hoger uitpakken. Maar stijgt de hypotheekrente naar 6 procent of hoger, is de verwachting dat er sprake zal zijn van een stabiele of mogelijk zelfs dalende prijsontwikkeling.

Tegelijkertijd zorgt de economische groei ervoor dat het bouwen van woningen fors duurder wordt. De verwachting is dat de bouwkosten dit jaar met 8 tot 9 procent gaan stijgen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de toenemende loonkosten, het duurder worden van grondstoffen en het feit dat woningbouwprojecten qua schaal kleiner worden waardoor de kosten per woning hoger worden. Daarnaast doet ook de verscherpte bouwregelgeving neergelegd in de GIW/ISSO-eisen een flinke duit in het zakje. NVB verwacht dat door al deze factoren de kostprijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning dit jaar met zo’n 17.000 euro zal stijgen. Dus aanzienlijk meer dan de verwachte stijging van de marktwaarde van deze woningen met 10.000 euro.

Gevolg hiervan is dat ontwikkelaars en bouwondernemers door deze krimpende marges noodgedwongen een pas op de plaats zullen moeten maken bij het starten van nieuwe woningprojecten. En dit betekent dat de woningproductie over niet al te lange tijd weer gaat dalen. Alleen als grondeigenaren zoals gemeenten de zogenoemde residuele grondwaardebepalingen hanteren en dus hun grondprijzen neerwaarts aanpassen, kan dit tij worden gekeerd. Bij de residuele grondwaardebepaling is de grondprijs immers het verschil tussen de marktwaarde van een woning en de totale bouwkosten. De grondprijs wordt dan dus lager op het moment dat de bouwkosten sneller stijgen dan de marktwaarde. Dit betekent tegelijkertijd dat de grondeigenaren genoegen moeten nemen met een lagere grondopbrengst. Overigens is de grondprijs in de afgelopen jaren explosief gestegen, namelijk per woning van 23.000 euro in 1997 naar 76.000 euro in 2006.

Uit de Thermometer Koopwoningen blijkt verder dat 2006 (nog) een uitstekend jaar is geweest voor ontwikkelaars en bouwondernemers. Met 44.000 transacties bereikte het aantal verkochte nieuwe woningen zelfs het hoogste niveau in de afgelopen zeven jaar.

bron: NVB